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● Location : le contrat de bail sera établi par écrit et précisera l’identité des deux parties, la durée du bail et le montant du loyer.
● Le nouveau texte a instauré un équilibre entre les engagements des deux parties lors du contrat de bail.
● Ce sont les deux points principaux du projet de loi 67-12 organisant les rapports entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel.
Selon les professionnels du secteur, la régression de l’offre s’explique par l’hésitation des promoteurs immobiliers et des propriétaires.
Faire ressortir le marché locatif de sa léthargie est aujourd’hui l’un des objectifs du département de Nabil Benabdellah. La location immobilière reste tiraillée entre le recul de l’offre et l’accroissement de la demande. Le secteur patauge actuellement dans l’anarchie. Et pour cause, un cadrage juridique désuet.
Ainsi, la refonte du cadre législatif s’avère-t-elle plus que jamais nécessaire. Dans ce sens, le conseil de gouvernement réuni la semaine dernière avait adopté le projet de loi 67-12 régissant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Ce texte vise à pallier les dysfonctionnements qui plombent le secteur du logement locatif. Il s’agit, en fait, de la régression frappante de l’offre locative face à une demande de plus en plus accrue, surtout dans les grandes agglomérations. Une véritable stagnation qui porte atteinte au droit au logement décent, en particulier, pour les couches sociales qui ne sont pas en mesure d’accéder à la propriété. Une stagnation également due à la cherté des prix des loyers pratiqués, laissés à l’appréciation des bailleurs, souvent ogres.
Selon les professionnels du secteur, la régression de l’offre s’explique par l’hésitation des promoteurs immobiliers et des propriétaires. Ceux-ci ne sont plus tentés par la location immobilière. Motif évoqué : ils doivent attendre plusieurs années pour rentabiliser leurs investissements immobiliers. À cela s’ajoutent les litiges locatifs qui peuvent avoir lieu entre les deux parties. En somme, le manque de confiance vient aggraver la situation. Ainsi, le projet de loi régissant les rapports entre bailleur et locataire a pour objectif de promouvoir la relation entre les deux parties prenantes, en rétablissant un équilibre entre les droits et obligations des cocontractants. L’idée est d’assurer une stabilité et une transparence du rapport contractuel.
Sur un autre chapitre, Nabil Benabdellah, ministre de l’Habitat, a indiqué que «le projet de loi ambitionne d’unifier et de rassembler l’ensemble des textes juridiques réglementant le marché locatif». Car, aujourd’hui, une bonne partie des dispositions juridiques régissant le contrat de bail se trouvent inadaptées au contexte socio-économique et sont éparpillées entre plusieurs législations, entre autres le Dahir portant contrat et obligations et la loi 07-03 relative à la révision du montant du loyer. Pire encore, ces dispositions sont parfois contradictoires et floues favorisant, ainsi, une ambigüité juridique. Techniquement, le texte s’appliquera aux baux des locaux à usage d’habitation ou professionnel, meublés ou non, ainsi que leurs dépendances qui ne relèvent pas d’une législation particulière.
Quant aux apports de la nouvelle législation, ils s’articulent notamment autour du contrat de bail. Désormais, il sera établi par écrit et précisera l’identité des deux parties au contrat, la durée du bail, le montant du loyer. Afin de limiter les litiges afférents à l’exploitation des dépendances du bien loué (garage, cour, cave), le projet de loi stipule que le contrat de bail devra désigner les dépendances des locaux loués et leur destination ainsi que les équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive. Il s’agit de l’une des nouveautés de cette nouvelle loi. Le texte a également innové quant aux engagements du bailleur et du locataire. En effet, la législation actuelle a été toujours montrée du doigt par les propriétaires. Pour cause, elle protège les intérêts du locataire au détriment de ceux du bailleur. Pour pallier ce dysfonctionnement, le nouveau texte a instauré un équilibre entre les engagements des deux parties au contrat de bail.
Côté bailleur, le projet prévoit l’établissement d’un état des lieux. Ce dernier doit être constaté par un écrit daté et signé du bailleur et du locataire. Il doit comporter une description détaillée et précise du local loué avec la proscription des mentions du type «bon état» ou «état moyen». À défaut d’établissement d’un état des lieux par les parties, le locataire est censé avoir reçu le local en bon état d’usage dès la signature du contrat de bail. Si le bailleur refuse de dresser l’état des lieux, il devra apporter la preuve que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues aux fautes du locataire. Toujours sur le volet des obligations du bailleur, ce dernier sera désormais tenu de garantir au locataire la remise des lieux avec la jouissance totale et paisible du local loué et doit le garantir des défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui auraient fait l’objet d’un accord exprès.
Côté locataire, le nouveau texte de loi a également innové sur ce volet. Outre le paiement du loyer et les charges locatives qui lui incombent au terme du contrat ou en vertu de la législation en la matière, le locataire est tenu de restituer les locaux dès que le contrat de bail est terminé. S’il continue à les occuper, il doit verser une indemnité, dite «d’occupation» fixée désormais par le tribunal. Il doit également répondre de tout dommage constaté survenu à l’immeuble. Cette mesure tend à clarifier la procédure relative à la détermination de l’indemnité ou la valeur du dommage.
Le parc locatif évalué à près de 930 mille logements
Selon le dernier recensement général de la population et de l’habitat de 2004, le parc locatif occupé au Maroc était évalué à près de 930 mille logements pour 3,2 millions de logements occupés à titre de résidence principale en 2004, soit un taux de 29,2%. Quant au taux de la vacance, il s’appréciait à plus de 163 000 logements. Également pour les chiffres, l’étude du cabinet Ernst & Young sur l’immobilier à l’horizon 2020, commanditée par le département de l’habitat, sous l’ère de Taoufik Hejira, a fait ressortir que l’habitat locatif a nettement reculé au cours de ces dernières années face à une demande en progression, surtout dans les grandes agglomérations. Pour les chiffres, on comptait près de 22,3% de locataires urbains en 2008 contre 27% en 2001. Quant à la demande en logement locatif, elle avoisinait plus d’un million d’unités en 2004. Géographiquement, près de la moitié de la demande est concentrée dans les régions du Grand Casablanca (23%), Rabat-Salé (13%) et Tanger Tétouan (11%). Sur un autre volet, l’offre du logement locatif est dominée par un locatif populaire, caractérisé notamment par des locations domestiques dans des maisons marocaines à loyer modeste et avec une cohabitation.
Repères
Une nouvelle réglementation régissant les rapports entre bailleurs et locataires.
Objectif : assainir le cadre juridique en la matière.
Nouveautés : équilibrer les engagements des parties au contrat de bail.
Publié le : 23 Août 2012 – Soumaya Bencherki, LE MATIN
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